【新型コロナQ＆A】賃貸不動産のオーナー経営者が賃料の値下げをした場合は?

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賃貸不動産のオーナー経営者が賃料の値下げをした場合は?

Ｑ 私はアパートや賃貸不動産を所有するオーナー経営者です。
昨今の新型コロナウイルスの影響で、家賃を払えないとか、半額にしてくれとかの要望がかなりの数あります。
以前は、契約の途中で家賃を値引きしたりすると、その分は、店子に対する寄付や贈与だとして
税務上否認されましたが、新型コロナウイルスの影響でそうなった場合の取り扱いを教えてください。

Ａ 家賃を減額しても、原因がコロナなら救済措置があります。

新型コロナウイルスの影響で営業自粛やパート・アルバイトの事実上の解雇が行われています。
飲食店など家賃を払えないとか学生のワンルームもそのような傾向になっています。
政府は賃料の支払いが困難な事情にある者に対して、賃料の支払い猶予の措置を検討する一方で
　　① 店子や入居者の賃料を免除した場合の損失を税務上の損金算入可
　　② 所得税、法人税、地方税、社会保険料の支払いの猶予措置
　　③ 市町村の固定資産税の減免措置
　　④ セーフティーネット保証5号の対象業種に「貸事務所業」を追加
などの措置を矢継ぎ早にだしています。アパート経営者なども見過ごせない取り扱いが多々あります。

本来、家賃を減額した場合は、その減額に合理的な基準がなければ、減額した額は入居者に対しての
寄付金・贈与となり、税務上は減額した分は、減額が無かったものとして、収入に計上しなければなりません。
ところが、今回、新型コロナウイルスの影響の場合、「一定の条件」を満たせば、減額・免除による
賃料の損害部分は税務上損金として扱われます。

「一定の条件」とは
　　① 入居者等が新型コロナウイルスの影響で収入が減少し、事業継続が困難になったこと、
　　　 又は困難になる恐れがあること
　　② 賃料の減額が入居者の事業継続支援や、入居者がサラリーマンなどである場合は雇用確保を
          目的としたものであること
　　③ 賃料の減額が新型コロナウイルスの影響の期間内に行われていること
 

しかし、賃料収入が下がることには変わりないので、慎重な対応が必要です。

 

 

対前年比で５０％以上「売上」が減少した中小企業に２００万円。
個人に１００万円を給付する「持続可給付金」。
残念ながら、個人のアパート経営者には適用されないケースが多いようです。

この「持続可給付金」で問題なのは、あくまで対象は中小企業者であること。
更に、対前年比50％以上「売上」が減少しなければならないこと。

ここでいう「売上」とは、個人については確定申告書に事業収入として計上するものであり、
不動産収入や給与収入は含まれません。従いまして、個人が所有するアパートの賃料収入を
不動産所得として申告している場合は「売上」として計算されず適用されません。

一方、いわゆる5棟１０室基準の事業的規模を満たして、その個人が不動産所得を事業所得として
確定申告している場合は、中小企業と同様の措置が受けられます。

こういった中小企業に対する救済措置は、法人名義で賃貸不動産経営を行っている会社が原則です。
この機会に、5棟10室基準を超える規模で経営をされている方は、事業の法人化を検討されても良いかと思います。

 

取材協力：パナソニック ホームズ（株）
パナソニック ホームズ株式会社（旧パナホーム株式会社）は、創業以来、新しい日本の住まいをお届けしてきました。 　そして今、パナソニックグループとしての相乗効果の強化を図りながら、より幅広い事業活動を展開しています。 その中心となるのは住宅事業と資産活用事業、そしてリフォーム事業。 　パナソニック ホームズ（旧パナホーム）は、多様化するお客さまの夢やご要望にお応えする「住まいとくらしの総合産業」をめざします。
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